Lämmönjakohuoneen tarkastus syksyllä on taloyhtiön lämmityskauden tärkein yksittäinen huoltotoimi, koska siinä varmistetaan, että lämmitys, lämmin käyttövesi ja verkoston paineet ovat kunnossa ennen ensimmäisiä pakkasia. Tämä artikkeli on kirjoitettu taloyhtiön hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja kiinteistönomistajille, jotka haluavat tietää, mitä kiinteistönhoitajan pitäisi lämmönjakohuoneessa tehdä ja mitä säätöjä syksyllä tarkistetaan. Kun tarkastus tehdään syys-lokakuussa, asukkailta tulee vähemmän valituksia ja kaukolämpölasku pysyy hallinnassa. Hätäpäivystyksen laskuja tulee myös harvemmin.
Miksi syksy on oikea hetki lämmönjakohuoneen tarkastukselle
Kesällä alakeskus käy vajaalla teholla. Lämmitys on pitkälti pois päältä, ja lämmönsiirrin lämmittää lähinnä käyttövettä. Kun ulkolämpötila laskee alle +10 asteen, patteriverkosto alkaa kuormittua, ja silloin kesän aikana syntyneet viat tulevat esiin: jumittunut venttiili, tukkeutunut lianerotin tai paisunta-astia, jonka esipaine on päässyt laskemaan.
Etelä-Suomessa tarkastus kannattaa tehdä syyskuun puolivälin ja lokakuun puolivälin välillä. Oulussa, Rovaniemellä ja muualla Pohjois-Suomessa lämmityskausi alkaa käytännössä jo elokuun lopussa. Siellä syyskuun alku on usein jo myöhäinen ajankohta.
Mitä lämmönjakohuoneessa tarkastetaan
Kokenut kiinteistönhoitaja aloittaa katsomalla lukemia ennen kuin koskee yhteenkään säätimeen. Hän kirjaa paineet, menoveden ja paluuveden lämpötilat sekä energiamittarin lukeman, jotta tarkastuksen jälkeen on vertailukohta. Syystarkastuksen ydin on viisi kohtaa:
Patteriverkoston paine ja paisunta-astia – paine luetaan painemittarista, ja paisunta-astian esipaine tarkistetaan. Jos verkostoon joutuu lisäämään vettä useammin kuin kerran kahdessa kuukaudessa, jossain on vuoto.
Lianerottimet ja siivilät – ne puhdistetaan sekä patteripiiristä että kaukolämmön ensiöpuolelta, jos sopimus kaukolämpöyhtiön kanssa sen sallii.
Säätöventtiilit ja toimilaitteet – venttiilit ajetaan ääriasentoihin, jotta kesän aikana jumittunut venttiili huomataan.
Kiertovesipumput – pumpusta kuunnellaan laakeriäänet ja varmistetaan, että se on oikealla nopeusportaalla tai painealueella.
Varoventtiilit ja vuodot – varoventtiilit koestetaan ja liitokset käydään läpi silmämääräisesti. Pieni kalkkijälki laipan alla kertoo usein hitaasta vuodosta.
Havainnot kirjataan huoltokirjaan. Merkintä kuten ”paine 1,4 bar, paisunta-astian esipaine 1,0 bar, lianerotin puhdistettu” on ensi syksynä paljon hyödyllisempi kuin pelkkä ”tarkastettu”.
Lämmityksen säätökäyrä ja menoveden lämpötila
Alakeskuksen säädin, esimerkiksi Ouman EH-800 tai Danfoss ECL Comfort, määrittää patteriverkoston menoveden lämpötilan ulkolämpötilan perusteella. Tätä riippuvuutta kutsutaan lämmityskäyräksi tai säätökäyräksi. Syksyllä käyrän oikeellisuus nähdään ensimmäistä kertaa.
Ammattilainen ei muuta koko käyrää yhdellä kertaa. Hän säätää sitä pisteittäin: jos asunnot ovat viileitä +5 asteen ulkolämpötilassa mutta sopivia −10 asteessa, nostetaan vain sitä käyrän pistettä. Muutos tehdään yhden tai kahden asteen verran, ja vaikutusta seurataan 2-3 vuorokautta ennen seuraavaa muutosta. Rakennuksen massa reagoi hitaasti, eikä tuntia aiemmin tehdyn säädön vaikutusta voi vielä arvioida.
Ulkolämpötila-anturi on tarkastuksessa usein unohdettu kohta. Jos anturi on asennettu eteläseinälle tai pihaan jäänyt ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö puhaltaa sen suuntaan, säädin luulee ulkona olevan lämpimämpää kuin on. Silloin talo jää kylmäksi, vaikka säätökäyrä olisi kunnossa.
Esimerkiksi 1970-luvulla rakennetussa tamperelaisessa kerrostalossa ylimmän kerroksen asukkaat valittivat joka syksy kylmyydestä, ja menoveden lämpötilaa nostettiin vuosi vuodelta. Lopulta selvisi, että patteriverkostoa ei ollut tasapainotettu putkiremontin jälkeen. Alemmat kerrokset ylikuumenivat ja ylimmät jäivät viileiksi. Kun verkosto tasapainotettiin, käyrää pystyttiin laskemaan, ja kaukolämmön kulutus pieneni. Samaa aihetta käsitellään tarkemmin artikkelissa kylmät ja kuumat asunnot samassa talossa.
Lämmin käyttövesi ja kiertovesi
Lämpimän käyttöveden lämpötilan on oltava vähintään 55 °C myös kiertovesijohdon paluupuolella, jotta legionellabakteeri ei pääse lisääntymään. Toisaalta vesi ei saa olla vesipisteessä niin kuumaa, että palovamman riski kasvaa. Siksi käyttöveden säätö tehdään yleensä 58 °C:n tuntumaan.
Syystarkastuksessa mitataan sekä lähtevän veden että kiertoveden paluun lämpötila. Jos niiden ero on yli 5 astetta, kiertovesiverkoston linjasäätöventtiilit ovat todennäköisesti säätämättä tai jokin linja on tukossa. Asukas huomaa tämän siitä, että hanasta tulee kuumaa vettä vasta minuutin juoksutuksen jälkeen.
Myytti: kaukolämpöyhtiö huolehtii laitteista
Moni hallituksen jäsen olettaa, että koska lämmönjakohuoneessa on kaukolämpöyhtiön mittari ja sinetöidyt venttiilit, myös laitteet kuuluvat Helenille, Tampereen Sähkölaitokselle tai muulle paikalliselle energiayhtiölle. Näin ei ole. Energiayhtiö vastaa yleensä liittymisjohdosta, pääsulkuventtiileistä ja energiamittarista. Lämmönsiirtimet, säädin, pumput, paisunta-astia ja venttiilit ovat taloyhtiön omaisuutta, ja taloyhtiö vastaa niiden kunnossapidosta.
Lämmönsiirtimen käyttöikä on tyypillisesti 20-25 vuotta. Koko alakeskuksen uusiminen maksaa kerrostalossa usein 15 000-40 000 €, joten tieto laitteiden iästä kuuluu jokaisen taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan. Huoltovastuista ja eri lämmitysmuotojen eroista kerrotaan lisää artikkelissa lämmitysjärjestelmän huolto.
Yleisimmät virheet syksyn säädöissä
Ensimmäinen virhe on reagoida asukkaiden valituksiin nostamalla koko lämmityskäyrää. Yksi kylmä asunto johtuu yleensä ilmaamattomasta patterista, jumittuneesta termostaatista tai huonekalun peittämästä patterista. Koko talon lämpötilan nostaminen yhden asunnon takia voi lisätä energiankulutusta noin 5 prosenttia astetta kohden.
Toinen virhe on jättää kesäasetukset päälle. Osassa säätimiä on kesätoiminto, joka sulkee lämmityksen tietyn ulkolämpötilan yläpuolella. Jos raja on jätetty +18 asteeseen, lokakuun lämpimänä päivänä patterit sammuvat, ja kerrostalon porraskäytävät jäähtyvät yön aikana.
Kolmas virhe koskee kirjaamista. Jos säätöjä tehdään kirjaamatta, seuraava huoltomies ei tiedä, miksi käyrä on vino tai miksi pumppu on suurimmalla nopeudella. Pahimmassa tapauksessa hän kumoaa edellisen syksyn hyvän säädön. Kulutusta seuraamalla tällaiset muutokset huomataan, kuten artikkelissa kaukolämmön kulutusseuranta kerrotaan.
UKK
Kuuluuko lämmönjakohuoneen syystarkastus huoltosopimukseen?
Peruspaketissa on yleensä mukana lämmönjakohuoneen säännöllinen tarkastuskierros ja lukemien kirjaus. Lianerottimien puhdistus, venttiilien koeajot ja patteriverkoston tasapainotus laskutetaan usein erikseen tuntiveloituksena, joka on tyypillisesti 60-95 €/h. Tehtäväluettelosta kannattaa tarkistaa, mitä sopimus sisältää.
Kuinka usein lämmönjakohuone pitäisi tarkastaa?
Kiinteistönhoitaja käy lämmönjakohuoneessa lämmityskaudella yleensä 1-2 kertaa viikossa ja lukee mittarit. Laajempi tarkastus tehdään vähintään kerran vuodessa ennen lämmityskautta. Alakeskuksissa, joissa on etävalvonta, käyntejä voi olla harvemmin, mutta syystarkastus tehdään silti paikan päällä.
Voiko hallitus tarkistaa jotain itse?
Hallitus voi pyytää huoltoyhtiöltä kopion huoltokirjan merkinnöistä ja verrata kaukolämmön kulutusta edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen. Laitteiden säätö kuuluu ammattilaiselle.
Viimeinen tarkistus ennen pakkasia
Lämmönjakohuoneen syystarkastus on muutaman tunnin työ, mutta se vaikuttaa koko talven asumismukavuuteen ja energialaskuun. Tarkastuksessa käydään läpi paineet, lianerottimet, venttiilit, säätökäyrä ja käyttöveden lämpötila. Havainnot kirjataan niin, että ensi syksynä niihin voi verrata. Jos lämmitykseen tehdään joka syksy samat korjaukset, kyse on yleensä taustalla olevasta viasta, kuten tasapainottamattomasta verkostosta tai käyttöikänsä päähän tulleesta lämmönsiirtimestä. Se kannattaa selvittää ennen kuin pakkaset paljastavat sen.