Pienen kerrostalon huolto maksaa osakasta kohden yleensä selvästi enemmän kuin ison kerrostalon, vaikka talossa olisi vain 8-20 asuntoa. Tämä artikkeli on taloyhtiön hallituksen jäsenille ja osakkaille, jotka haluavat ymmärtää, mistä huoltokulut syntyvät, mikä hinta on kohtuullinen ja missä kohdissa rahaa kuluu turhaan. Kun kustannusten rakenne on selvillä, tarjouksia on helpompi vertailla ja hallitus osaa perustella vastikkeen osakkaille.
Miksi pienessä talossa huolto maksaa enemmän asuntoa kohden
Yleinen myytti on, että pieni talo tarkoittaa pientä huoltolaskua jokaiselle. Kokonaissumma on toki pienempi, mutta osakasta kohden kulut ovat usein suuremmat. Syy on kiinteissä kuluissa.
Lämmönjakohuone, IV-kone, ulko-ovet, piha ja jäteastiat ovat lähes samat, oli talossa 12 tai 40 asuntoa. Huoltomiehen ajomatka, kaukolämmön alajakokeskuksen tarkastus ja ilmanvaihdon suodattimien vaihto vievät yhtä paljon aikaa. Kun samat kulut jaetaan pienemmälle joukolle, asuntokohtainen osuus kasvaa.
Lumityöt korostavat eroa. Pihan ja pysäköintialueen pinta-ala ei pienene samassa suhteessa kuin asuntojen määrä. Pohjois-Suomessa, esimerkiksi Oulussa tai Kajaanissa, auraus- ja hiekoituskäyntejä voi kertyä talven aikana kymmeniä, ja jokainen käynti maksaa pienessä yhtiössä suhteessa enemmän.
Pienen kerrostalon huolto: mitä peruspaketti sisältää
Tyypillinen huoltosopimus pienelle kerrostalolle kattaa kiinteistönhoitajan säännölliset tarkastuskierrokset, talotekniikan perusvalvonnan ja ulkoalueiden hoidon. Sisältö kannattaa kuitenkin lukea rivi riviltä, koska ”peruspaketti” tarkoittaa eri yhtiöillä eri asioita. Tästä on kerrottu tarkemmin artikkelissa mitä peruspaketti oikeasti kattaa.
Yleensä peruspalveluun kuuluvat ainakin nämä:
- lämmitysjärjestelmän ja lämpimän käyttöveden lämpötilan seuranta ja säätö
- IV-koneen tarkastus ja ilmanvaihdon suodattimien vaihto 1-2 kertaa vuodessa
- kiinteistön tarkastuskierrokset, tyypillisesti 1-4 kertaa kuukaudessa
- huoltokirjan päivittäminen ja vikailmoitusten käsittely
- pihatyöt kuten nurmikon leikkuu, kevätsiivous ja syyssiivous
Lumen auraus, hiekoitus, katon lumenpudotus ja porraskäytävien siivous ovat usein erillisiä hinnoittelukohtia. Päivystys voi sisältyä hintaan tai olla oma rivinsä. Moni hallitus huomaa tämän vasta ensimmäisen talven laskujen jälkeen.
Mitä huolto maksaa osakasta kohden
Pienessä kerrostalossa kiinteistöhuollon kuukausihinta jää usein 25-60 euroon huoneistoa kohden, kun mukana ovat talotekniikan huolto ja ulkoalueiden perushoito. Hinta riippuu paikkakunnasta, rakennuksen iästä ja siitä, mitä sopimukseen on kirjattu. Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella hinnat ovat usein haarukan yläpäässä, pienemmillä paikkakunnilla alempana.
Laskelma esimerkkinä: 14 asunnon talo, jonka huoltosopimus on 600 € kuukaudessa, maksaa noin 43 € asuntoa kohden. Jos päälle tulee runsaslumisena talvena 2 000-3 000 € erillislaskutettuja lumitöitä, vuosikustannus nousee osakasta kohden noin 140-215 eurolla. Tuntilaskutteiset lisätyöt maksavat tyypillisesti 50-80 € tunnilta, ja päivystyskäynnit yöllä tai viikonloppuna selvästi enemmän.
Kokonaisuuden hahmottamisessa auttaa artikkeli kiinteistöhuollon vuosihinnan muodostumisesta. Hallituksen kannattaa aina laskea vuosihinta kaikkine lisineen, ei pelkkää kuukausimaksua.
Hinnoittelumallit ja milloin mikin toimii
Kiinteä kuukausimaksu on pienelle yhtiölle yleensä ennustettavin vaihtoehto. Budjetti pitää, eikä hallituksen tarvitse hyväksyä jokaista käyntiä erikseen.
Tuntilaskutus sopii lähinnä erityistehtäviin, kuten patteriverkoston tasapainotukseen tai ilmanvaihdon puhdistukseen. Pelkän tuntilaskutuksen varaan rakennettu huolto houkuttelee säästämään ennakkohuollosta, ja se kostautuu myöhemmin.
Poikkeus: hyvin pieni, uudehko kerrostalo, jossa on vain 6-8 asuntoa ja vähän talotekniikkaa, voi pärjätä kevyellä sopimuksella ja tilata loput tarvittaessa. Osa yhtiöistä harkitsee myös omaa talonmiestä tai osakkaiden talkootyötä. Vaihtoehtojen eroja on pohdittu artikkelissa oma talonmies vai ulkoistettu huoltoyhtiö. Talkoilla voi hoitaa haravoinnin, mutta ei lämmönjakohuoneen säätöjä.
Yleisimmät virheet huoltosopimuksessa
Halvimman tarjouksen valinta ilman tehtäväluetteloa. Kaksi tarjousta voi erota 150 € kuukaudessa, mutta halvemmasta puuttuvat lumityöt tai suodatinvaihdot. Vertailu onnistuu vain, kun tarjoukset pyydetään saman tehtäväluettelon pohjalta.
Ennakkohuollon karsiminen. Pienessä yhtiössä houkutus säästää on suuri, koska jokainen satanen näkyy vastikkeessa. Laiminlyöty käyttövesiverkoston tarkastus tai tukkeutunut viemäri voi kuitenkin johtaa vesivahinkoon, jonka omavastuu ja korjaus maksavat moninkertaisesti vuoden huoltokulut. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu on yhtiöllä, eikä säästäminen poista sitä.
Päivystyksen unohtaminen. Tammikuun pakkasyönä lämmitys voi pettää tai putki revetä. Jos päivystystä ei ole sovittu, apua etsitään hätäpäissään ja hinta on sen mukainen.
Tyypillinen tilanne: 12 asunnon taloyhtiö kilpailutti huollon ja valitsi 20 % edullisemman tarjouksen. Ensimmäisenä talvena katolta piti pudottaa lunta kahdesti ja pihaa aurata tavallista useammin. Kaikki laskutettiin erikseen, ja vuoden lopussa huolto maksoi enemmän kuin vanha sopimus.
Näin hallitus pitää kulut kurissa
Ammattilainen aloittaa käymällä läpi edellisen 2-3 vuoden huoltolaskut. Niistä näkee, mitkä lisätyöt toistuvat ja kannattaisiko ne siirtää kiinteään hintaan. Toistuvat tuntilaskut ovat merkki siitä, että sopimus on alimitoitettu.
Seuraavaksi kannattaa tarkistaa kulutusluvut. Kaukolämmön kulutuksen äkillinen nousu voi kertoa säätövirheestä, jonka kiinteistönhoitaja korjaa tavallisella käynnillä. Huoltokirjan pitäisi kertoa, milloin suodattimet on vaihdettu ja milloin vuosihuolto on tehty. Jos merkinnät puuttuvat, asiasta kannattaa kysyä.
Yhteistyö naapuriyhtiöiden kanssa voi alentaa kustannuksia. Kun kaksi tai kolme pientä taloa samalla kadulla kilpailuttaa huollon yhdessä, ajomatkat jakautuvat ja neuvotteluasema paranee.
UKK
Paljonko pienen kerrostalon kiinteistöhuolto maksaa kuukaudessa?
Tyypillisesti 25-60 € huoneistoa kohden kuukaudessa talotekniikan ja ulkoalueiden perushoidon osalta. Lumityöt, siivous ja päivystys voivat tulla lisäksi.
Kuuluvatko lumityöt huoltosopimukseen?
Eivät aina. Osa sopimuksista sisältää auraukset tiettyyn lumimäärään asti, osa laskuttaa jokaisen käynnin erikseen. Asia kannattaa kirjata sopimukseen selvästi, samoin katon lumenpudotus.
Voiko pieni taloyhtiö hoitaa huollon itse?
Osittain. Pihatöitä voi tehdä talkoilla, mutta lämmitys-, ilmanvaihto- ja LVI-tekniikan huolto kannattaa jättää koulutetulle kiinteistönhoitajalle. Virheellinen säätö voi lisätä energiankulutusta tai aiheuttaa vahinkoja.
Mitä pienen talon kannattaa muistaa
Pienessä kerrostalossa huolto maksaa osakasta kohden enemmän kuin isossa, eikä sitä voi kokonaan välttää. Kulut pysyvät hallinnassa, kun sopimuksen tehtäväluettelo on selvä, lumityöt ja päivystys on hinnoiteltu etukäteen ja ennakkohuoltoa ei karsita. Hallituksen kannattaa vertailla vuosihintaa kaikkine lisineen, koska pelkkä kuukausimaksu kertoo hinnasta vain osan.