Rivitaloyhtiön kiinteistönhoito poikkeaa kerrostalon huollosta yhdellä tärkeällä tavalla: suurin osa työstä tehdään ulkona, ja yhtiön ja osakkaan vastuiden raja kulkee usein keskellä takapihaa. Tämä artikkeli on tarkoitettu rivitaloyhtiön hallituksen jäsenelle ja osakkaalle, joka haluaa tietää, kuka hoitaa pihat, auto- ja jätekatokset ja mitä huoltosopimukseen kannattaa kirjata. Kun vastuut on sovittu selvästi, riitoja tulee vähemmän ja huoltolaskut on helpompi ennakoida.
Kerrostalossa huoltomies kulkee pääosin porraskäytävissä ja teknisissä tiloissa. Rivitalossa sama työaika kuluu kulkuväylillä, pysäköintialueella, katoksissa ja viheralueilla. Pihojen osuus huollosta on siksi paljon suurempi.
Laki, yhtiöjärjestys ja hallintaoikeus
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun pääsääntö on selvä. Yhtiö vastaa rakennusten ja kiinteistön kunnossapidosta, ja osakas vastaa huoneiston sisäosista. Rivitaloissa yhtiöjärjestykseen on kuitenkin usein kirjattu, että osakas hallitsee asuntonsa yhteydessä olevaa piha-aluetta.
Tästä syntyy alan yleisin väärinkäsitys. Hallintaoikeus ei automaattisesti tarkoita kunnossapitovastuuta. Jos yhtiöjärjestyksessä sanotaan vain, että piha on osakkaan hallinnassa, osakas leikkaa nurmikon ja hoitaa istutuksensa. Pihan rakenteet, kuten salaojat, sadevesikaivot, maanpinnan kallistukset ja terassin alla kulkevat putket, ovat silti yhtiön vastuulla.
Kokenut isännöitsijä lukee yhtiöjärjestyksen ennen kuin huoltoyhtiön kanssa sovitaan mitään. Jos yhtiöjärjestys on vuodelta 1985 eikä piha-alueista ole siinä mainintaa, vastuu on lähtökohtaisesti kokonaan yhtiöllä. Silloin osakkaan nurmikonleikkuu on vapaaehtoista eikä velvollisuus.
Tyypillinen vastuunjako rivitaloyhtiön kiinteistönhoidossa
Vastuunjako vaihtelee yhtiöittäin, mutta useimmissa rivitaloyhtiöissä se näyttää suunnilleen tältä:
– Yhtiö ja huoltoyhtiö: kulkuväylien ja pysäköintialueen lumityöt ja hiekoitus, yhteiset viheralueet, katokset, ulkovalaistus ja sadevesijärjestelmä
– Osakas, jos yhtiöjärjestys niin määrää: oman pihan nurmikko, istutukset sekä oman terassin ja sisäänkäynnin lumityöt
– Erikseen sovittavat: osakkaiden väliset aidat sekä osakkaan itse rakentamat terassit, lasitukset ja varastot
Viimeinen kohta aiheuttaa eniten erimielisyyksiä. Osakkaan rakentama terassi on muutostyö, ja sen kunnossapidosta pitää sopia kirjallisesti jo silloin, kun hallitus antaa rakentamiseen luvan. Muuten yhtiö voi 15 vuoden päästä joutua vastaamaan lahoavasta rakenteesta, jota se ei ole koskaan tilannut.
Autokatokset, jätekatokset ja pyöräkatokset
Katokset ovat rivitaloyhtiön kevytrakenteisinta rakennuskantaa, ja niitä seurataan usein vähiten. Lumikuorma on talvella suurin riski. Pakkaslumi painaa noin 100-200 kg/m³, mutta märkä ja tiivistynyt lumi painaa 300-500 kg/m³. Kun katolla on 40 cm märkää lunta, kuormaa on jo noin 150 kg neliölle.
Ammattilainen ei seuraa pelkkää lumen syvyyttä. Hän katsoo myös kinostumista, sillä lumi kerääntyy usein katoksen toiseen päähän tai korkeamman rakennuksen viereen. Huoltosopimukseen kannattaa kirjata selvä raja, esimerkiksi 30 cm, jonka ylittyessä kiinteistönhoitaja ilmoittaa hallitukselle tai pudottaa lumet. Lumen pudotus laskutetaan yleensä lisätyönä tuntihinnalla, tyypillisesti 50-75 €/h. Etelä-Suomessa pudotusta tarvitaan ehkä kerran talvessa, Kainuussa ja Lapissa useammin.
Autokatoksen lämmitystolpat ovat toinen talvikauden kohde. Kiinteistönhoitaja tarkistaa ajastimet, kansien kunnon ja vikavirtasuojat lokakuussa, ennen ensimmäisiä pakkasia. Kiinteästi asennettujen pistorasioiden ja johtojen korjaus kuuluu sähköurakoitsijalle eikä huoltomiehelle. Jos yhtiö harkitsee sähköautojen latauspisteitä, kiinteistösähkön kapasiteetti kannattaa selvittää samassa yhteydessä.
Jätekatoksen hoito on muutakin kuin tyhjennysten tilaamista. Katoksen edusta täytyy aurata ja hiekoittaa niin, että jäteauto pääsee perille, ja astiat pestään vähintään kerran kesässä. Hygieniaan ja siisteyteen liittyvät käytännöt on käyty tarkemmin läpi artikkelissa roskakatosten ja jäteastioiden hoidosta.
Pihatyöt vuoden kierrossa
Kevätsiivous tehdään yleensä huhti-toukokuussa. Silloin kulkuväyliltä poistetaan hiekoitushiekka, kaivojen kannet puhdistetaan ja talven aikana rikkoutuneet reunakivet kirjataan ylös. Yhteisten viheralueiden nurmikko leikataan kesä-syyskuussa noin 10-14 päivän välein. Syyssiivouksessa kerätään lehdet ja puhdistetaan rännit, ennen kuin vedet jäätyvät syöksytorviin.
Talvi on rivitaloissa haastavampi kuin kerrostaloissa, koska pihat ovat ahtaita ja lumelle on vähän tilaa. Huoltosopimuksissa koneellinen auraus aloitetaan tyypillisesti, kun lunta on satanut 5-10 cm. Lumen poisajo on oma kustannuksensa, kun kasat alkavat peittää näkyvyyttä liittymissä. Oulussa ja Rovaniemellä poisajoa tarvitaan lähes joka talvi, Turussa harvemmin. Aikataulut ja vastuut on käyty läpi tarkemmin artikkelissa lumitöistä taloyhtiössä.
Tärkein rajapinta on asuntojen ovien edustat. Traktori aurauslevyineen ei mahdu portaille, joten jonkun on lapioitava ne. Jos sopimuksessa ei sanota, kuka sen tekee, sitä ei tee kukaan.
Hinnoittelu ja huoltosopimuksen rakenne
Rivitaloyhtiön kiinteistönhoito hinnoitellaan useimmiten kuukausimaksuna huoneistoa kohden. Peruspaketti, johon kuuluvat kiinteistönhoitajan tarkastuskäynnit, talotekniikan perusvalvonta ja ulkoalueiden hoito, maksaa tyypillisesti noin 30-60 € asuntoa kohden kuukaudessa. Hinta riippuu paikkakunnasta, pihan koosta ja siitä, sisältyvätkö lumityöt pakettiin.
Kymmenen asunnon yhtiössä kiinteän lumityöhinnan ja kertalaskutuksen ero voi olla satoja euroja vuodessa kumpaan tahansa suuntaan. Vähälumisena talvena kertalaskutus on edullisempi, runsaslumisena kiinteä hinta. Rannikolla kertalaskutus on usein kannattavampi, sisämaassa ja pohjoisessa kiinteä hinta.
Päivystys kannattaa sopia osaksi pakettia, vaikka yhtiössä ei olisi hissiä eikä omaa lämmönjakohuonetta joka rappuun. Pakkasyönä jäätynyt vesijohto tai kaukolämmön vika ei odota maanantaihin.
Yleisimmät virheet rivitaloyhtiöissä
Yhtiöjärjestys ja huoltosopimus ovat ristiriidassa. Huoltoyhtiö laskuttaa osakkaiden pihojen nurmikonleikkuusta, vaikka työ kuuluu yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaille. Tai sitten se jättää yhteisen viheralueen hoitamatta, koska aluetta ei ole merkitty sopimuksen karttaan. Pihakartta, jossa vastuualueet on rajattu väreillä, on halpa tapa välttää tällaiset tilanteet.
Katosten kuntoa ei seuraa kukaan. Kattohuopa vuotaa, tolpat lahoavat juuresta ja lumikuorma kasvaa. Ongelma huomataan vasta, kun rakenne on jo antanut periksi. Katokset kannattaa lisätä vuosittaiseen kuntotarkastukseen samaan tapaan kuin aidat, portit ja varastot.
Lumityöt jätetään talkoiden varaan. Haravointitalkoot toimivat hyvin, mutta liukkaudentorjunta on yhtiön vastuulla. Jos postinjakaja liukastuu hoitamattomalla kulkuväylällä, korvausvaatimus kohdistuu yhtiöön eikä vuorossa olleeseen naapuriin. Pienessäkin yhtiössä hiekoitus kannattaa siksi ostaa ammattilaiselta.
UKK
Saako osakas kieltäytyä oman pihansa hoidosta?
Ei, jos yhtiöjärjestyksessä hoito on määrätty osakkaan tehtäväksi. Hallitus voi huomauttaa laiminlyönnistä ja teettää työn osakkaan kustannuksella. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa, hoito kuuluu yhtiölle.
Kuka vastaa autokatoksen lumien pudotuksesta?
Katos on yhtiön rakennus, joten vastuu on yhtiöllä, vaikka autopaikat olisi vuokrattu osakkaille. Käytännössä huoltosopimukseen kirjataan seurantaraja ja tuntihinta pudotukselle.
Sisältyykö lumen poisajo tavalliseen lumityösopimukseen?
Yleensä ei. Auraus ja hiekoitus kuuluvat sopimukseen, mutta lumikasojen ajaminen pois tontilta laskutetaan erikseen kone- tai kuormahinnalla.
Vastuut paperille ennen ensimmäistä lumisadetta
Rivitaloyhtiön kiinteistönhoito toimii hyvin, kun kolme asiaa on kunnossa. Yhtiöjärjestys kertoo, mistä osakas vastaa. Pihakartta näyttää huoltoyhtiön työalueen. Huoltosopimus nimeää rajapinnat, kuten ovien edustat, katosten lumikuorman ja itse rakennetut terassit. Lokakuun loppu on hyvä hetki käydä nämä läpi hallituksen kokouksessa, ennen kuin ensimmäinen märkä lumi painaa autokatoksen kattoa.