Taloyhtiön hallitus joutuu pohtimaan, palkataanko oma talonmies vai ostetaanko palvelut ulkoistetulta huoltoyhtiöltä, yleensä silloin kun pitkäaikainen talonmies jää eläkkeelle tai nykyinen huoltosopimus on päättymässä. Tämä artikkeli auttaa vertaamaan näitä kahta mallia kustannusten, vastuiden ja arjen toimivuuden kannalta. Lopuksi tiedät, kumpi malli sopii juuri teidän kiinteistöllenne ja mitä päätöksessä kannattaa tarkistaa.
Valinnalla on suuri vaikutus. Kiinteistöhuolto on monen taloyhtiön suurimpia vuosittaisia hoitokuluja, ja väärä ratkaisu näkyy joko vastikkeessa tai asukkaiden tyytymättömyytenä.
Mitä oma talonmies käytännössä tarkoittaa taloyhtiölle
Kun taloyhtiö palkkaa oman talonmiehen, siitä tulee työnantaja. Hallitus vastaa silloin palkanmaksusta, TyEL-maksuista, tapaturmavakuutuksesta ja lakisääteisestä työterveyshuollosta. Lisäksi sen pitää noudattaa kiinteistöpalvelualan työehtosopimusta, jos yhtiö on sen piirissä.
Kokonaiskustannus jää helposti arvioimatta. Jos bruttopalkka on 2 700-3 100 € kuukaudessa, työnantajan sivukulut nostavat summan tyypillisesti 3 400-3 900 euroon. Kustannuksiin tulevat vielä työvälineet, työvaatteet, mahdollinen työsuhdeasunnon menetetty vuokratulo sekä sijaisen kulut lomien ja sairauslomien ajalta.
Omassa mallissa on myös selviä etuja. Talonmies tuntee talon patteriverkoston, tietää kenen asunnossa lattialämmitys reistailee ja huomaa vuotavan syöksytorven ennen kuin siitä tulee kosteusvaurio. Tällaista paikallistuntemusta ei saa ulkoistetulta huoltomieheltä, joka käy kohteessa kerran viikossa.
Ulkoistettu huoltoyhtiö ja mitä hinnalla saa
Kiinteistöhuoltoyhtiö laskuttaa yleensä kiinteän kuukausimaksun, joka määräytyy huoneistomäärän, pinta-alan ja tehtäväluettelon mukaan. Kerrostalossa peruspaketti maksaa karkeasti 12-25 € huoneistolta kuukaudessa. Lumityöt, hiekoitus ja päivystys hinnoitellaan usein erikseen tai lisäpaketteina. Tuntilaskutteiset lisätyöt maksavat tavallisesti 45-70 € tunnilta.
Huoltoyhtiöltä taloyhtiö saa sijaisjärjestelyt, ympärivuorokautisen päivystyksen ja kaluston, kuten traktorit lumen aurausta varten. Lisäksi saatavilla on erikoisosaamista: IV-koneen suodattimen vaihto, käyttöveden lämpötilan säätö tai kaukolämmön alakeskuksen vianetsintä hoituvat ilman, että hallituksen tarvitsee etsiä tekijää erikseen. Laskun koostumusta käsitellään tarkemmin artikkelissa kiinteistöhuollon vuosihinnan muodostumisesta.
Huonona puolena kiertävä huoltomies vaihtuu usein ja kohdekohtainen tieto jää ohueksi. Huoltokirjan merkinnät korostuvat, koska ne ovat ainoa jatkuvuus.
Oma talonmies vai huoltoyhtiö: myytti halvemmasta omasta työntekijästä
Yleinen käsitys on, että oma talonmies on aina halvempi, koska välistä ei mene huoltoyhtiön kate. Pienessä ja keskikokoisessa taloyhtiössä tilanne on usein päinvastainen.
Esimerkkinä 1970-luvun kerrostalo Tampereella, jossa on 60 asuntoa. Oma talonmies maksaa sivukuluineen noin 42 000-47 000 € vuodessa. Silti taloyhtiö tarvitsee päivystyksen ulkopuoliselta toimijalta, koska yksi ihminen ei voi työaikalain puitteissa olla tavoitettavissa 24/7. Talvella tarvitaan lisäksi traktoriaurausta. Kun nämä lisätään, summa nousee lähelle laajan ulkoistetun paketin hintaa tai sen yli.
Laskelma kääntyy oman talonmiehen eduksi vasta noin 150-200 asunnon kohteissa tai silloin, kun useampi naapuritaloyhtiö jakaa saman työntekijän. Helsingissä ja Espoossa tällaisia yhteisjärjestelyjä on edelleen jonkin verran. Silloin työmäärä riittää täyteen työviikkoon ilman tyhjäkäyntiä.
Milloin kumpikin malli toimii parhaiten
Kokenut isännöitsijä katsoo ensin kiinteistön kokoa, teknistä monimutkaisuutta ja hallituksen jaksamista. Oma talonmies sopii suureen kohteeseen, jossa on paljon päivittäisiä pikkutöitä, kuten porraskäytävien siivousta, saunavuorojen hoitoa ja jäteastioiden siistimistä. Se sopii myös kohteeseen, jossa on vanha talotekniikka ja paljon hiljaista tietoa.
Huoltoyhtiö toimii paremmin rivitaloyhtiöissä ja alle 80 asunnon kerrostaloissa sekä kohteissa, joissa hallitus ei halua työnantajavastuuta. Pohjois-Suomessa ulkoistamisen etu korostuu, koska lumen auraus ja lumikuormien tarkkailu katoilta vaativat kalustoa, jota yksittäisen taloyhtiön ei kannata omistaa.
Yleistys ei päde kaikkialla. Pienellä paikkakunnalla huoltoyhtiöitä voi olla vain yksi tai kaksi, eikä kilpailua synny. Silloin osa-aikainen oma huoltomies yhdessä tilattavan päivystyksen kanssa voi olla järkevin vaihtoehto.
Hybridimalli yhdistää molempien edut
Moni taloyhtiö päätyy välimalliin. Oma osa-aikainen talonmies hoitaa päivittäiset kierrokset, pihatyöt ja asukasyhteydenpidon. Huoltoyhtiö vastaa hätäpäivystyksestä, ilmanvaihdon puhdistuksesta ja raskaasta lumenpoistosta.
Malli vaatii selvän työnjaon. Kun putki vuotaa yöllä tai sähkökatkos pysäyttää kaukolämmön kiertovesipumpun, kaikkien pitää tietää, kuka lähtee paikalle. Vastuunjakoa käsitellään laajemmin artikkelissa huoltoyhtiön ja isännöitsijän työnjaosta.
Yleisimmät virheet päätöksenteossa
Hallitukset tekevät valinnassa toistuvasti samoja virheitä:
Verrataan pelkkää palkkaa huoltosopimuksen hintaan. Sivukulut, sijaiset, työterveyshuolto ja päivystys jäävät laskelmasta pois.
Ei varauduta talonmiehen poissaoloihin. Kun ainoa työntekijä sairastuu tammikuun pakkasilla, lumityöt ja lämmityksen valvonta jäävät tekemättä. Asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu säilyy silti taloyhtiöllä.
Ulkoistetaan ilman tehtäväluetteloa. Epämääräinen sopimus johtaa jatkuviin lisälaskuihin, koska syyssiivous, nurmikon leikkuu tai suodattimien vaihto eivät kuuluneetkaan pakettiin.
Hiljaisen tiedon siirto unohtuu myös helposti. Jos talonmies on hoitanut taloa 20 vuotta, hänen kanssaan kannattaa käydä kiinteistö läpi ja päivittää huoltokirja ennen eläköitymistä.
Päätöksenteon vaiheet hallitukselle
Ammattilainen aloittaa nykytilan kartoituksesta: mitä töitä tehdään, kuinka usein ja kuinka monta tuntia niihin kuluu vuodessa. Sen jälkeen lasketaan oman työntekijän todellinen kokonaiskustannus. Seuraavaksi pyydetään vähintään kolme tarjousta samalla tehtäväluettelolla, jotta tarjoukset ovat vertailukelpoisia.
Kun valinta on tehty, osakkaille kannattaa perustella se yhtiökokouksessa lukujen avulla. Jos päädytte vaihtamaan toimijaa, siirtymäaika ja irtisanomisajat on syytä aikatauluttaa huolella. Tähän löytyy ohjeita artikkelista huoltoyhtiön vaihtamisen prosessista.
UKK
Voiko taloyhtiö irtisanoa oman talonmiehen ja siirtyä huoltoyhtiöön?
Voi, mutta irtisanomiseen tarvitaan työsopimuslain mukainen peruste, kuten tuotannollinen ja taloudellinen syy. Irtisanomisaika riippuu työsuhteen kestosta ja on enimmillään kuusi kuukautta. Usein luontevin hetki on talonmiehen eläköityminen.
Tarvitseeko talonmiehellä olla koulutus?
Laki ei vaadi tutkintoa, mutta kiinteistönhoitajan perustutkinto tai kiinteistönhoidon ammattitutkinto kertoo osaamisesta. Kylmäaine- ja sähkötöihin tarvitaan omat pätevyytensä.
Onko rivitaloyhtiön järkevää hoitaa pihatyöt talkoilla?
Pienissä yhtiöissä talkoot toimivat kevätsiivouksessa ja kukkapenkkien hoidossa. Liukkaudentorjunta ja lumityöt kannattaa silti sopia ammattilaiselle, koska vastuu kaatumisvahingoista on taloyhtiöllä.
Valinta perustuu talon kokoon ja todellisiin kuluihin
Oma talonmies tuo talon tuntemusta ja nopeaa reagointia, mutta mukana tulee työnantajavastuu ja haavoittuvuus poissaoloille. Ulkoistettu huoltoyhtiö tarjoaa varmuutta, kalustoa ja päivystyksen, ja kohdekohtainen tieto pitää silloin turvata huoltokirjalla. Laskekaa molempien mallien koko vuoden kustannus päivystyksineen ja talvitöineen ennen päätöstä. Silloin vertailette oikeasti samoja asioita.