Moni taloyhtiön hallitus huomaa vasta ensimmäisen lisälaskun kohdalla, ettei huoltoyhtiön peruspaketti kattanutkaan kaikkea, mitä sen luultiin kattavan. Huoltoyhtiön tehtäväluettelo on sopimuksen tärkein liite, koska siitä näkee, mitkä työt kuuluvat kuukausimaksuun ja mitkä laskutetaan erikseen. Kun luettelo on luettu tarkasti ennen allekirjoitusta, vuoden kulut ovat ennustettavia eikä talven ensimmäinen lumimyrsky tuo yllätyksiä.
Mitä huoltoyhtiön tehtäväluettelo on ja miksi se ratkaisee
Tehtäväluettelo on taulukko, jossa jokainen kiinteistönhoidon tehtävä on lueteltu omalla rivillään. Jokaisen tehtävän kohdalla on merkintä siitä, kuuluuko se kiinteään hintaan vai lisätöihin, kuinka usein se tehdään ja kuka vastaa materiaaleista. Alalla käytetään yleisesti valmiita tehtäväluettelopohjia, joita muokataan kohteen mukaan.
Sopimuksen hinta-sivu kertoo, paljon maksetaan. Tehtäväluettelo kertoo, mistä maksetaan. Kokenut isännöitsijä lukee aina ensin luettelon ja vasta sen jälkeen hinnan, koska kaksi saman hintaista tarjousta voivat sisältää hyvin erilaiset työt.
Mitä peruspaketti tyypillisesti sisältää
Kerrostalon tai rivitalon peruspaketin hinta on yleensä noin 15-40 € huoneistoa kohden kuukaudessa. Hintaan vaikuttavat paikkakunta, piha-alueen koko ja talotekniikan määrä. Helsingissä ja Tampereella hinnat ovat yleensä haarukan yläpäässä, ja pienillä paikkakunnilla ajomatkat nostavat hintaa.
Peruspakettiin kuuluvat yleensä:
Säännölliset tarkastuskierrokset, yleensä viikoittain: lämmönjakohuone, IV-konehuone, yhteistilat ja ulkovalaistus.
Talotekniikan perushuolto: lämmityksen ja käyttöveden lämpötilan seuranta ja säätö, patteriverkoston ilmaus tarvittaessa sekä IV-koneen suodattimien vaihto.
Käsin tehtävät lumityöt ja hiekoitus sisäänkäyntien, porraskäytävien edustan ja jalkakäytävien osalta.
Kesäkauden pihatyöt: nurmikon leikkuu, roskien keräys ja kevät- ja syyssiivouksen perustyöt.
Huoltokirjan päivitys ja vikailmoitusten vastaanotto arkiaikaan.
Luettelo näyttää kattavalta, ja juuri siksi sen rajat kannattaa tuntea.
Mitkä työt laskutetaan erikseen
Suurin yksittäinen yllätys liittyy talvikunnossapitoon. Käsin tehtävä lumityö kuuluu yleensä pakettiin, mutta koneellinen lumen auraus voi olla erillinen sopimus, ja lumen poisvienti tontilta laskutetaan lähes aina erikseen. Pohjois-Suomessa ja Kainuussa, missä lunta kertyy enemmän, lumen poisvienti voi muodostaa ison osan talven kuluista. Myös lumikuormien pudotus katolta ja jääpuikkojen poisto räystäiltä ovat useimmiten lisätöitä.
Materiaalit ovat toinen harmaa alue. Suodattimien vaihtotyö sisältyy pakettiin, mutta itse suodattimet laskutetaan usein erikseen. Sama koskee hiekoitushiekkaa, suolaa, lamppuja ja tiivisteitä.
Päivystys on kolmas. Arkiaikainen vikailmoitus kuuluu pakettiin, mutta hätäpäivystys yöllä ja viikonloppuna maksaa erikseen: kiinteän päivystysmaksun lisäksi kohdekäynti ja tunnit veloitetaan usein yötuntitaksalla. Lisätyön tuntihinta on tavallisesti noin 50-80 € alv mukaan lukien, ja ilta- ja viikonloppukorotukset voivat nostaa sitä merkittävästi. Vuositason kokonaiskustannuksista kerrotaan tarkemmin artikkelissa kiinteistöhuollon vuosihinnan muodostumisesta.
Myytti: kuukausimaksu kattaa kaiken, mitä talossa tapahtuu
Yleinen oletus on, että kun huoltoyhtiölle maksetaan joka kuukausi, se hoitaa kaiken. Todellisuudessa kuukausimaksu kattaa ennakoitavat ja toistuvat työt. Korjaukset, vauriot ja poikkeustilanteet ovat lähes aina lisätöitä.
Osakkaiden huoneistoissa tehtävät työt ovat oma kysymyksensä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan esimerkiksi hanan tiivisteen vaihto voi kuulua osakkaan kunnossapitovastuulle, jolloin huoltomies laskuttaa työn suoraan osakkaalta. Monessa taloyhtiössä tämä tulee osakkaille yllätyksenä, joten käytännöstä kannattaa tiedottaa etukäteen.
Käytännön esimerkki: rivitaloyhtiön ensimmäinen talvi
Tyypillinen tilanne: 24 asunnon rivitaloyhtiö vaihtaa huoltoyhtiötä, koska uusi tarjous on halvempi. Sopimuksessa lukee ”lumityöt”, ja hallitus olettaa sen tarkoittavan kaikkea lumeen liittyvää. Tammikuussa piha-alueelle on kertynyt valleja, joita ei enää saa siirrettyä mihinkään, ja lumen poisvienti kuorma-autolla laskutetaan erikseen.
Kun tehtäväluetteloa tarkasteltiin jälkikäteen, siinä oli rivi ”lumen poiskuljetus – lisätyö”. Tieto oli siis koko ajan paperilla, mutta kukaan ei lukenut sitä. Halvempi kuukausihinta hupeni yhden talven aikana.
Näin käyt tehtäväluettelon läpi ennen sopimusta
Ammattilainen aloittaa omasta kiinteistöstä, ei tarjouksesta. Ensin listataan talon todelliset tarpeet: onko koneellinen ilmanvaihto vai painovoimainen, onko kaukolämpö vai maalämpö, kuinka paljon on pihaa ja viheraluetta ja onko kiinteistössä saunaa tai muita yhteistiloja.
Seuraavaksi jokaisen tarjouksen tehtäväluettelo käydään läpi rivi riviltä. Jokaisesta tehtävästä katsotaan kolme asiaa: sisältyykö se hintaan, kuinka usein se tehdään ja kuka maksaa materiaalit. Epäselvät kohdat kirjataan kysymyksiksi.
Sen jälkeen pyydetään lisätöiden hinnasto liitteeksi. Ilman hinnastoa vertailu on puolinainen. Lopuksi kannattaa tarkistaa työnjako isännöitsijän kanssa, jotta tiedetään, kuka tilaa urakat ja kuka valvoo niitä. Tähän palataan tarkemmin artikkelissa huoltoyhtiön ja isännöitsijän työnjaosta.
Yleisimmät virheet peruspaketin tulkinnassa
Ensimmäinen virhe on vertailla pelkkiä kuukausihintoja. Paketti, joka on 3 € halvempi huoneistoa kohden, voi tulla vuodessa kalliimmaksi, jos lumen poisvienti, suodattimet ja päivystys laskutetaan erikseen.
Toinen virhe on hyväksyä epämääräiset ilmaukset kuten ”pihatyöt tarvittaessa”. Tarvittaessa voi tarkoittaa kerran viikossa tai kerran kuukaudessa. Kesäkauden nurmikon leikkuussa ero näkyy heti.
Kolmas virhe on jättää tehtäväluettelo päivittämättä. Jos taloyhtiö uusii ilmanvaihdon tai rakentaa uuden roskakatoksen, uudet laitteet ja alueet eivät siirry automaattisesti sopimukseen. Luettelo kannattaa käydä läpi vähintään kerran vuodessa, esimerkiksi ennen talvikautta.
UKK
Kuuluuko IV-koneen suodattimien vaihto peruspakettiin?
Vaihtotyö kuuluu useimmiten peruspakettiin, mutta suodattimet laskutetaan usein materiaalina erikseen. Vaihtoväli ja materiaalikäytäntö kannattaa tarkistaa tehtäväluettelosta.
Sisältyykö päivystys huoltoyhtiön peruspakettiin?
Arkiaikainen vikailmoitusten vastaanotto sisältyy yleensä. Ympärivuorokautinen hätäpäivystys esimerkiksi vesivahingon tai lämmitysvian varalta on tavallisesti erillinen palvelu, jolla on oma kiinteä maksunsa ja käyntimaksunsa.
Voiko tehtäväluetteloa muuttaa kesken sopimuskauden?
Voi, jos molemmat osapuolet sopivat muutoksesta kirjallisesti. Tehtäviä lisätään tai poistetaan yleensä sopimuksen liitteenä, ja hintaa tarkistetaan samalla.
Viimeinen vinkki ennen allekirjoitusta
Huoltoyhtiön tehtäväluettelo on sopimuksen todellinen sisältö, ja peruspaketin arvo ratkeaa sen rivien perusteella, ei kuukausihinnan. Kun hallitus käy luettelon läpi oman kiinteistön tarpeita vasten, pyytää lisätyöhinnaston ja varmistaa talvikunnossapidon rajat, vuoden kulut pysyvät ennustettavina. Kattava tarkistuslista sopimuksen muista kohdista löytyy artikkelista mitä kiinteistöhuoltosopimuksen tulisi sisältää.